نکات مهم حقوقی در معاملات ملکی
نکات مهم حقوقی در معاملات ملکی
در خرید و فروش ملک، توجه به نکات حقوقی اهمیت ویژه‌ای دارد، چرا که نادیده‌گرفتن یا بی‌توجهی به این موارد می‌تواند منجر به مشکلات جدی و حتی از دست‌دادن سرمایه شود. در ادامه مهم‌ترین نکات حقوقی که باید به آنها دقت کرد، ذکر شده است:
۱. بررسی سند مالکیت
• نوع سند: ابتدا باید نوع سند ملک را بررسی کنید (سند رسمی، قولنامه‌ای، اوقافی، یا مشاع). بهتر است ملکی را خریداری کنید که سند رسمی داشته باشد و در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
• اصالت سند: بررسی کنید که سند جعلی نباشد. برای این کار می‌توانید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و استعلام بگیرید.
• تطابق سند با موقعیت و مشخصات ملک: اطلاعات مندرج در سند باید با وضعیت ملک، متراژ، کاربری و موقعیت جغرافیایی مطابقت داشته باشد.
۲. بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک
• استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: قبل از خرید، از اداره ثبت اسناد و املاک یا از دفاتر مشاورین املاک معتبر استعلام کنید تا مطمئن شوید ملک مورد نظر در بازداشت، رهن یا وثیقه نباشد.
• بررسی معاملات قبلی: سوابق مالکیت و معاملات قبلی ملک را بررسی کنید تا اطمینان یابید هیچ ادعای معارضی روی ملک وجود ندارد.
۳. استعلام از شهرداری و وضعیت کاربری ملک
• پروانه ساخت و پایان‌کار: برای ساختمان‌های نوساز، داشتن پروانه ساخت و پایان‌کار ضروری است. این اسناد نشان می‌دهند که ساختمان مطابق قوانین و مقررات شهرسازی ساخته شده و قابل بهره‌برداری است.
• وضعیت کاربری ملک: کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …) را بررسی کنید. تغییر کاربری می‌تواند در برخی موارد منجر به بروز مشکلات حقوقی شود.
۴. اطمینان از مالکیت فروشنده
• احراز هویت فروشنده: احراز هویت کامل فروشنده از نظر مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه) و تطابق با اسناد ملکی.
• وکالتنامه‌های قانونی: در صورتی که معامله از طریق وکیل فروشنده انجام می‌شود، وکالتنامه باید معتبر و دارای حق فروش باشد. بهتر است اعتبار و صحت وکالتنامه از طریق دفترخانه‌ای که وکالتنامه صادر شده، تأیید شود.
۵. تنظیم مبایعه نامه و قرارداد
• تنظیم قرارداد در دفاتر رسمی: معاملات ملکی حتماً باید در دفاتر رسمی یا دفاتر مشاوران املاک معتبر که دارای مجوز و کد رهگیری هستند، انجام شود.
• ذکر دقیق شرایط معامله: در قرارداد باید تمامی شرایط معامله، نحوه پرداخت، زمان تحویل، شرایط فسخ و همچنین جریمه‌های احتمالی به طور دقیق ذکر شود.
• ذکر مشخصات کامل ملک: درج مشخصات دقیق ملک (آدرس، پلاک ثبتی، متراژ، واحد و …) در قرارداد الزامی است.
۶. تعیین شرایط تسویه و پرداخت‌ها
• پرداخت به نام مالک: تمامی پرداخت‌ها باید به حساب مالک یا حسابی که با توافق قبلی در قرارداد ذکر شده، واریز شود. از پرداخت نقدی به افراد غیر مالک یا واسطه‌ها خودداری کنید.
• پرداخت ثمن معامله در دفترخانه: بهتر است پرداخت نهایی (ثمن معامله) همزمان با انتقال سند و در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود.
۷. استعلام بدهی‌ها و دیون معوقه
• بدهی‌های مالیاتی و شهرداری: ملک ممکن است بدهی‌های مالیاتی، عوارض شهرداری یا قبوض آب، برق، گاز و … داشته باشد. از فروشنده بخواهید که قبل از تنظیم قرارداد تمامی این بدهی‌ها را تسویه کند و مدارک لازم را ارائه دهد.
• بدهی بانکی و وام‌های معوقه: اگر ملک در رهن بانک است یا وام معوقه دارد، باید قبل از خرید، وضعیت آن کاملاً مشخص شود و مطمئن شوید که مانعی برای انتقال سند وجود ندارد.
۸. توجه به وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه
• اگر ملک تجاری است، توجه به وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه بسیار اهمیت دارد. بررسی کنید که ملک دارای سرقفلی باشد یا خیر و در صورت وجود، چه شرایطی برای انتقال یا واگذاری آن وجود دارد.
۹. بررسی شرایط قانونی مشارکت در ساخت (در صورت وجود)
• اگر ملک مورد نظر در شرایط مشارکت در ساخت قرار دارد، تمامی بندها و شرایط مشارکت، سهم هر یک از طرفین و تعهدات به طور کامل در قرارداد ذکر شود.
رعایت این نکات می‌تواند تا حد زیادی از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و باعث اطمینان خاطر خریدار و فروشنده شود.
